Что такое Индекс аренды
Индекс аренды — это официальный реестр Земельного департамента Дубая о том, за сколько жильё сдаётся на самом деле. Он строится на договорах аренды, зарегистрированных в Ejari, а не на ценах в объявлениях. RERA, регулирующее подразделение DLD, определяет по нему среднюю рыночную ставку для каждого типа объекта в каждом районе эмирата, и именно эта средняя решает, вправе ли арендодатель поднять плату при продлении и насколько.
С января 2025 года индекс работает на новом движке — Smart Rental Index. Вместо одного ежегодного обновления по целому району он пересчитывается непрерывно и оценивает каждое жилое здание в отдельности, поэтому средняя, с которой сравнивают ваш договор, отражает именно ваш дом, а не квартал в целом.
Smart Rental Index и рейтинги зданий
Smart Rental Index, запущенный DLD 2 января 2025 года, присваивает каждому жилому зданию классификацию по широкому набору критериев: конструктивные и технические характеристики, качество отделки и обслуживания, расположение здания, а также уровень сервиса и инфраструктуры — чистота, организация парковки, состояние общего имущества. Искусственный интеллект сводит эти данные с актуальной информацией по договорам Ejari.
Следствие вполне практическое: две башни на одной улице больше не делят одну среднюю ставку. Хорошо управляемое здание получает более высокий ориентир, а плохо содержащееся не может выехать на репутации района. DLD сообщил, что индекс охватывает все жилые районы Дубая, включая специальные зоны развития и свободные зоны, и что в 2024 году было зарегистрировано более 900 000 договоров аренды — именно из этих данных и складываются средние.
Закон за пределом повышения: Декрет № 43 от 2013 года
Максимальное повышение — не усмотрение RERA, оно прописано в Декрете № 43 от 2013 года и работает по шкалам. Единственное, что имеет значение, — насколько ваша ТЕКУЩАЯ ставка ниже средней по индексу для аналогичных объектов:
| Ваша текущая ставка относительно средней по индексу | Максимальное законное повышение |
|---|---|
| Ниже средней не более чем на 10% | Повышение не допускается |
| Ниже на 11–20% | До 5% |
| Ниже на 21–30% | До 10% |
| Ниже на 31–40% | До 15% |
| Ниже более чем на 40% | До 20% |
Два примера расчёта. Вы платите 80 000 AED, а средняя по индексу для аналогичных объектов — 100 000 AED: ваша ставка ниже средней на 20%, значит максимум, который арендодатель вправе запросить при продлении, — 5%, то есть 84 000 AED. Вы платите 55 000 AED при той же средней: это на 45% ниже, самая глубокая ступень шкалы, поэтому предел составляет 20% — 66 000 AED. А если вы платите 95 000 AED при средней 100 000, вы находитесь в пределах 10% от рынка, и никакое повышение законным не будет.
Пользуемся калькулятором шаг за шагом
Калькулятор бесплатный, общедоступный и занимает минуту. Он находится на сайте DLD в разделе eServices, Rental Index, а также в приложении Dubai REST.
- 1Выберите вкладку сектора: жилая, коммерческая, промышленная недвижимость, промышленные земли или жильё для персонала.
- 2Укажите дату окончания вашего договора — то самое продление, для которого делается расчёт.
- 3Выберите тип объекта: квартира, вилла или апартаменты гостиничного типа на вкладке жилья; офис, магазин, шоурум или коммерческая вилла на коммерческой вкладке.
- 4Определите, как идентифицировать объект. Самый точный ключ — ваш номер помещения DEWA, девятизначный номер из любого счёта DEWA, поскольку он указывает на конкретное здание. Можно также воспользоваться номером договора Ejari или просто выбрать район и количество спален.
- 5Введите вашу текущую годовую арендную плату и нажмите «Рассчитать».
Результат показывает среднюю рыночную ставку для объектов, подобных вашему, и максимальное повышение, если оно вообще допускается законом при вашем продлении. Если там ноль, то заявленное повышение попросту невозможно взыскать.
Чего стоит этот результат в споре
Индекс носит не рекомендательный характер. По Закону № 26 от 2007 года исключительное право устанавливать проценты повышения арендной платы принадлежит RERA, и Центр по разрешению арендных споров применяет средние значения индекса, когда разногласие о продлении доходит до него. У арендодателя, требующего больше, чем допускает шкала, нет законного способа получить эти деньги; арендатор, отказывающийся от повышения, которое индекс разрешает, по этому пункту проиграет. Знать цифру до начала переговоров — и есть вся игра.
Действует ли предел при первом продлении?
Да. Шкалы Декрета № 43 от 2013 года применяются при каждом продлении. Кроме того, любое повышение требует письменного уведомления за 90 дней до окончания договора согласно статье 14 закона об аренде — повышение, объявленное вам прямо при подписании, недействительно.
Мой дом расположен в свободной зоне. Индекс всё равно обязателен для арендодателя?
Да. Статья 2 Декрета № 43 от 2013 года распространяет его на всех арендодателей эмирата, прямо включая специальные зоны развития и свободные зоны, такие как DIFC.
Где найти номер помещения DEWA?
В любом счёте DEWA, рядом с данными лицевого счёта: это девятизначный номер, идентифицирующий физическое помещение. Поиск по индексу с ним даёт наиболее привязанный к конкретному зданию ответ.
Охватывает ли индекс офисы и склады?
Да. В калькуляторе есть отдельные вкладки для коммерческой и промышленной недвижимости, промышленных земель и жилья для персонала, у каждой — свои типы объектов и районы.
Это общая информация, а не юридическая или финансовая консультация. Правила меняются — перед решением уточните свою ситуацию у профильного специалиста.
