Два перечня, два срока
Статья 25 Закона № 26 от 2007 года в редакции Закона № 33 от 2008 года делит выселение на две ситуации. ВО ВРЕМЯ действия аренды арендодатель может требовать выселения только при наличии вины — девять конкретных оснований, большинство из которых связаны с действиями самого арендатора. ПО ОКОНЧАНИИ договора выселение возможно лишь по четырём основаниям, и все они касаются самого объекта; по каждому требуется уведомление не менее чем за двенадцать месяцев до даты выселения. В обоих случаях уведомление должно быть направлено через нотариуса или заказным письмом: SMS, электронное письмо или телефонный звонок уведомлением о выселении не являются.
Во время аренды: девять оснований
- Неуплата: арендатор не вносит арендную плату или её часть в течение 30 дней с момента письменного требования арендодателя.
- Несанкционированная субаренда: арендатор сдаёт жильё в субаренду без письменного согласия — тогда выселение затрагивает и субарендатора, который вправе требовать возмещения с арендатора.
- Незаконное или аморальное использование объекта.
- Заброшенное коммерческое помещение: не используется без законной причины 30 дней подряд или 90 дней в течение года.
- Опасные переделки или повреждения: изменения, ставящие объект под угрозу без возможности восстановления, либо ущерб, причинённый умышленно или по грубой неосторожности.
- Использование не по назначению, предусмотренному договором, либо с нарушением градостроительных, строительных норм и правил землепользования.
- Здание находится под угрозой обрушения, что подтверждено техническим заключением, выданным или аккредитованным муниципалитетом Дубая.
- Любое иное нарушение договора или закона, не устранённое в течение 30 дней с момента письменного уведомления.
- Снос, требуемый планами развития эмирата, по предписанию государственных органов.
По истечении срока: четыре основания и двенадцать месяцев
Когда договор заканчивается, арендодатель, желающий вернуть себе объект, может опереться ровно на четыре основания: снос или строительные работы, делающие проживание невозможным, при наличии полученных разрешений; ремонт настолько масштабный, что его нельзя провести при живущем в квартире арендаторе, что подтверждено техническим заключением аккредитованной муниципалитетом организации; возврат жилья для собственного использования владельцем или его родственником первой степени — с доказательством того, что у владельца нет другого подходящего объекта; и продажа объекта. По каждому из них арендатор должен получить обоснование в письменном виде не менее чем за двенадцать месяцев до даты выселения — через нотариуса или заказным письмом.
У личного использования есть условия
Основание «для личного использования» заявляют чаще всего, и оно же обставлено наибольшим числом условий. Собственник обязан доказать, что не владеет другим подходящим объектом. А согласно статье 26, после возврата жилья по этому основанию его нельзя сдавать другим лицам в течение двух лет — трёх для нежилой недвижимости, — если только Центр по разрешению арендных споров не сократит этот срок. Если жильё раньше времени вновь появится на рынке аренды, выселенный арендатор вправе требовать компенсацию.
Объект продали. Съезжать вы не обязаны
Статья 28 коротка и категорична: переход права собственности не затрагивает договор аренды. Покупатель вступает в договор в том виде, в каком он есть, до конца срока и на прежних условиях. Продажа ведёт к выселению только длинным путём — когда собственник вручает нотариальное уведомление за двенадцать месяцев по основанию продажи либо новый владелец вручает своё по одному из законных оснований. Фраза «я продал квартиру, у вас месяц» в Дубае юридически не существует.
Кто и что содержит, и депозит
Арендодатель передаёт объект в надлежащем состоянии и несёт расходы на содержание и устранение недостатков в течение срока аренды, если договором не предусмотрено иное, и не вправе вносить изменения, ухудшающие пользование объектом. Арендатор платит вовремя, обращается с жильём как со своим, не производит переделок без разрешения и возвращает объект в том же виде, в каком получил, за вычетом естественного износа. Обеспечительный депозит по статье 20 существует именно как гарантия такого возврата: арендодатель обязан вернуть его — или остаток после документально подтверждённого ремонта — по окончании аренды. Неотделимые улучшения остаются в объекте, если не согласовано иное.
Черта, которую арендодатель переступать не вправе
Статья 34 запрещает отключать коммунальные услуги — электричество, воду, доступ в помещение — и иным образом препятствовать пользованию объектом, каким бы ни был спор. Столкнувшемуся с этим арендатору следует зафиксировать инцидент в местном отделении полиции, а затем требовать компенсацию в Центре по разрешению арендных споров. У статьи 31 есть зеркальное правило для арендаторов: рассматриваемое дело о выселении не приостанавливает обязанность вносить арендную плату.
Куда идти со спором
Любой спор между арендодателем и арендатором в Дубае относится к компетенции Центра по разрешению арендных споров при Земельном департаменте Дубая, созданного Декретом № 26 от 2013 года. Подача иска стоит 3,5% годовой арендной платы, минимум 500 AED и максимум 20 000 AED. Возьмите с собой сертификат Ejari — незарегистрированный договор к рассмотрению не примут, — сам договор, уведомления и историю платежей. Дела с безупречными документами рассматриваются быстро.
Арендодатель говорит, что въезжает его сын. Может ли он меня выселить?
Только по окончании вашего договора, только при письменном уведомлении за двенадцать месяцев через нотариуса или заказным письмом и только если он докажет, что не владеет другим подходящим объектом. Родственник первой степени под это основание подпадает, но если жильё будет вновь сдано в течение двух лет, вы вправе требовать компенсацию в Центре по разрешению арендных споров.
Я получил уведомление о выселении по электронной почте. Срок пошёл?
Нет. Закон требует направлять уведомления о выселении через нотариуса или заказным письмом. Любой иной канал надлежащим уведомлением не является, и двенадцать месяцев не начались.
Могу ли я перестать платить, пока оспариваю выселение?
Нет. Статья 31 сохраняет обязанность платить на всём протяжении дела — до вынесения решения и его исполнения. Удерживая плату, вы даёте арендодателю то самое основание периода аренды, которое доказать легче всего.
Здание сносят. Полагается ли мне что-нибудь?
Статья 29 даёт вам преимущественное право вернуться в перестроенный или отремонтированный объект по арендной ставке, определённой по установленным законом критериям справедливой платы, при условии что вы воспользуетесь этим правом в течение 30 дней с момента уведомления.
Мой чек на аренду один раз не прошёл. Это мгновенное выселение?
Нет. Основанием является неуплата в течение 30 дней с момента официального письменного требования арендодателя. Заплатите в этот срок — и основание отпадает.
Это общая информация, а не юридическая или финансовая консультация. Правила меняются — перед решением уточните свою ситуацию у профильного специалиста.
