افزایش اجاره در دبی: قاعده ۹۰ روز، تمدید قرارداد و سقفی که موجر قانونا می تواند بخواهد

دو محافظ، در یک بند

چارچوب اجاره دبی — قانون ۲۶ سال ۲۰۰۷ با اصلاحات قانون ۳۳ سال ۲۰۰۸ — به هر تمدیدی دو محافظ مستقل می دهد. اول، اندازه هر افزایشی با مصوبه ۴۳ سال ۲۰۱۳ سقف دارد؛ پله ای و بر اساس شاخص اجاره ریرا. دوم، ماده ۱۴ هر طرفی را که بخواهد شرطی از قرارداد را تغییر دهد — از جمله اجاره — موظف می کند دست کم ۹۰ روز قبل از تاریخ انقضا به طرف دیگر اطلاع دهد، مگر اینکه طور دیگری توافق کرده باشند. افزایشی که داخل سقف است ولی دیر اعلام شده، بی اعتبار است؛ افزایش به موقع ولی بالاتر از سقف هم همین طور.

وسط قرارداد هیچ چیز عوض نمی شود

ماده ۷ قانون اصل را صریح می گوید: قرارداد اجاره معتبر را هیچ کدام از طرفین نمی تواند در طول مدتش یک طرفه فسخ کند و شرایطش تا پایان برقرار است. اجاره ای که امضا کرده اید همان است — موجر نمی تواند ماه هفتم بالایش ببرد و مستاجر هم نمی تواند ماه هفتم رها کند و برود، مگر با توافق دو طرف یا تحقق یکی از دلایل تخلیه مصرح در قانون.

قاعده ۹۰ روز، دقیق

ماده ۱۴، به روایت اصلاحی قانون ۳۳ سال ۲۰۰۸، می گوید: هر یک از طرفین قرارداد اجاره که بخواهد شرطی از آن را تغییر دهد باید دست کم ۹۰ روز قبل از تاریخ انقضا به طرف دیگر اطلاع دهد، مگر اینکه دو طرف طور دیگری توافق کرده باشند. سه نکته اش را دوبار بخوانید. شامل هر تغییری است — اجاره، برنامه پرداخت، مسئول تعمیرات — نه فقط پول. دوطرفه است: مستاجری که کاهش می خواهد هم از همین ماده استفاده می کند. و ۹۰ روز از تاریخ انقضای قرارداد به عقب شمرده می شود، نه از روزی که اتفاقا نامه را باز کرده اید.

افزایش حداکثر چقدر می تواند باشد

این را مصوبه ۴۳ سال ۲۰۱۳ می گوید و فقط به یک چیز بستگی دارد: اجاره فعلی شما چقدر از میانگین شاخص برای واحدهای مشابه پایین تر است. در فاصله ۱۰ درصدی میانگین، هیچ افزایشی؛ ۱۱ تا ۲۰ درصد پایین تر، تا ۵ درصد؛ ۲۱ تا ۳۰ درصد، تا ۱۰ درصد؛ ۳۱ تا ۴۰ درصد، تا ۱۵ درصد؛ بیش از ۴۰ درصد، تا ۲۰ درصد. این مصوبه همه موجران امارت را مقید می کند، مناطق آزاد و DIFC هم شامل. راهنمای شاخص اجاره ما ماشین حساب و مثال های حساب شده را قدم به قدم توضیح داده است.

اگر به توافق نرسیدید

تمدید، مذاکره ای است که قانون داورش است. ماده ۱۳ به هر دو طرف اجازه می دهد در تمدید، شرایط یا اجاره را بازبینی بخواهند — چه به سمت بالا چه پایین. اگر توافقی حاصل نشود، کمیته قضایی — امروز مرکز حل اختلاف اجاره — می تواند اجاره منصفانه تعیین کند و ماده ۹ معیارش را هم گفته: استانداردهای افزایش اجاره ریرا، شرایط عمومی اقتصادی، وضعیت ملک، و اجاره بازار واحدهای مشابه در همان منطقه. در عمل یعنی معمولا عدد شاخص اجاره تصمیم می گیرد.

شرایط پرداختی که قانون پر می کند

هر جا قرارداد درباره نحوه پرداخت ساکت باشد، ماده ۱۲ پیش فرض را می گذارد: چهار قسط مساوی، پیش پرداخت. تعداد و تاریخ چک ها جز این آزاد است — معمولا تک چک قیمت بهتری می گیرد و چک بیشتر، انعطاف بیشتر. ماده ۱۱ هم اضافه می کند که اجاره شامل امکانات ساختمان است — استخر، باشگاه، پارکینگ — مگر قرارداد خلافش را بگوید.

اجاری اختیاری نیست

ماده ۴ ثبت هر اجاره نزد ریرا را الزامی می کند — سامانه ثبتش همان اجاری است — و دادگاه ها و نهادهای دولتی به هیچ دعوایی از قرارداد ثبت نشده رسیدگی نمی کنند. این تیغ دو لبه است: موجر نمی تواند برای قرارداد ثبت نشده دادخواست تخلیه بدهد و مستاجر هم نمی تواند به افزایش آن اعتراض کند. هزینه ثبت حدود ۱۷۷٫۷۵ درهم از اپلیکیشن Dubai REST یا حدود ۲۲۰ درهم در دفاتر تایپ است و در عمل معمولا مستاجر انجامش می دهد چون وصل کردن DEWA به آن نیاز دارد.

وقتی مطالبه از سقف بیشتر است

1. 1عددهای خودتان را در ماشین حساب شاخص اجاره DLD بزنید و حداکثر افزایش قانونی واحدتان را یادداشت کنید.
2. 2قبل از تاریخ تمدید کتبا به موجر جواب بدهید: تمدید را با رقم قانونی می پذیرید، با استناد به مصوبه ۴۳ سال ۲۰۱۳ و نتیجه شاخص.
3. 3اخطار موجر، گواهی اجاری و نتیجه ماشین حساب را کنار هم نگه دارید — کل پرونده همین هاست.
4. 4اگر موجر اصرار کرد، در مرکز حل اختلاف اجاره طرح دعوا کنید. هزینه ۳٫۵ درصد اجاره سالانه است، دست کم ۵۰۰ و حداکثر ۲۰٬۰۰۰ درهم، و اختلاف های تمدید مبتنی بر شاخص معمولا سریع تعیین تکلیف می شوند.
5. 5تا پایان پرونده اجاره را طبق معمول بپردازید — ماده ۳۱ می گوید جریان دعوا هرگز تکلیف پرداخت را معلق نمی کند.