تخلیه ملک در دبی: قاعده دوازده ماه و همه دلایل قانونی، کامل

دو فهرست، دو ساعت

ماده ۲۵ قانون ۲۶ سال ۲۰۰۷، به روایت اصلاحی قانون ۳۳ سال ۲۰۰۸، تخلیه را به دو موقعیت تقسیم می کند. در طول اجاره، موجر فقط با دلیل می تواند تخلیه بخواهد — نه دلیل مشخص که بیشترشان کرده خود مستاجر است. در پایان قرارداد، تخلیه به چهار دلیل محدود است که همه به خود ملک برمی گردند و هر کدام اخطاری دست کم دوازده ماه قبل از تاریخ تخلیه لازم دارند. در هر دو حالت اخطار باید از دفتر اسناد رسمی یا با پست سفارشی برود — پیامک، ایمیل یا تماس تلفنی اخطار تخلیه نیست.

در طول اجاره: نه دلیل

• نپرداختن اجاره: مستاجر ظرف ۳۰ روز از مطالبه کتبی موجر، اجاره یا بخشی از آن را نپردازد.
• اجاره دادن بدون اجازه: مستاجر بدون موافقت کتبی موجر ملک را دست دوم اجاره دهد — تخلیه به مستاجر دوم هم می رسد و او می تواند از مستاجر اول خسارت بگیرد.
• استفاده غیرقانونی یا منافی اخلاق از ملک.
• مغازه تجاری رهاشده: بدون دلیل قانونی ۳۰ روز پیوسته یا ۹۰ روز در سال خالی مانده باشد.
• تغییر یا آسیب خطرناک: تغییراتی که ایمنی ملک را طوری به خطر بیندازد که قابل بازگشت نباشد، یا خسارت عمدی یا از بی احتیاطی فاحش.
• استفاده خلاف کاربری اجاره شده، یا نقض مقررات شهرسازی، ساختمان و کاربری زمین.
• خطر ریزش ساختمان، به شرط اثبات با گزارش فنی صادر یا تایید شده از شهرداری دبی.
• هر نقض دیگر قرارداد یا قانون که ظرف ۳۰ روز از اخطار کتبی اصلاح نشود.
• تخریب الزامی به اقتضای طرح های توسعه امارت، به دستور نهادهای دولتی.

در پایان قرارداد: چهار دلیل و دوازده ماه

وقتی قرارداد تمام می شود، موجری که ملکش را می خواهد فقط به چهار دلیل می تواند تکیه کند: تخریب یا ساخت و سازی که سکونت را ناممکن کند، با مجوزهای گرفته شده؛ بازسازی چنان اساسی که با حضور مستاجر شدنی نباشد، با گزارش فنی مورد تایید شهرداری؛ پس گرفتن خانه برای استفاده شخصی مالک یا خویشاوند درجه یک او — با اثبات اینکه مالک ملک جایگزین مناسبی ندارد؛ و فروش ملک. برای تک تک این ها مستاجر باید دلایل را کتبی و دست کم دوازده ماه قبل از تاریخ تخلیه دریافت کند، از دفتر اسناد رسمی یا با پست سفارشی.

استفاده شخصی شرط و شروط دارد

استفاده شخصی پرمصرف ترین و مشروط ترین دلیل است. مالک باید ثابت کند ملک جایگزین مناسبی ندارد. و طبق ماده ۲۶، ملکی که به این دلیل پس گرفته شود تا دو سال قابل اجاره به دیگری نیست — برای ملک غیرمسکونی سه سال — مگر مرکز حل اختلاف اجاره مدت را کوتاه کند. اگر خانه زودتر به بازار اجاره برگردد، مستاجر تخلیه شده حق مطالبه خسارت دارد.

ملک فروخته شد. لازم نیست بروید

ماده ۲۸ کوتاه و قاطع است: انتقال مالکیت دستی به اجاره نمی زند. خریدار وارد همان قرارداد می شود، تا پایانش، با همان شرایط. فروش فقط از راه دور می تواند به تخلیه برسد — مالک با اخطار دوازده ماهه رسمی به دلیل فروش، یا مالک جدید با اخطار خودش به یکی از دلایل قانونی. جمله «فروختم، یک ماه وقت داری» در حقوق دبی وجود خارجی ندارد.

تعمیرات با کیست، و ودیعه

موجر ملک را در وضعیت خوب تحویل می دهد و در طول اجاره، تعمیر و رفع عیب ها با اوست مگر قرارداد طور دیگری تقسیم کرده باشد — و حق ندارد تغییری در ملک بدهد که استفاده از آن را خراب کند. مستاجر به موقع می پردازد، با خانه مثل مال خودش رفتار می کند، بدون اجازه تغییری نمی دهد و ملک را همان طور که گرفته پس می دهد، جز فرسودگی متعارف. ودیعه ماده ۲۰ ضامن همین بازگرداندن است: موجر باید آن را — یا آنچه بعد از تعمیرات مستند می ماند — در پایان برگرداند. بهسازی های ثابت هم می مانند مگر توافق دیگری باشد.

خط هایی که موجر هرگز نباید رد کند

ماده ۳۴ قطع خدمات ملک — برق، آب، دسترسی — یا هر مزاحمت دیگری برای استفاده مستاجر را ممنوع می کند، اختلاف هر چه می خواهد باشد. مستاجری که با آن روبرو شد باید واقعه را در کلانتری همان محل ثبت کند و بعد در مرکز حل اختلاف اجاره خسارت بخواهد. ماده ۳۱ هم قاعده آینه ای مستاجر است: پرونده تخلیه در جریان، هرگز تکلیف پرداخت اجاره را معلق نمی کند.

اختلاف ها کجا می روند

هر اختلاف موجر و مستاجر در دبی به مرکز حل اختلاف اجاره در اداره زمین دبی می رود، تاسیس شده با مصوبه ۲۶ سال ۲۰۱۳. هزینه طرح دعوا ۳٫۵ درصد اجاره سالانه است، دست کم ۵۰۰ و حداکثر ۲۰٬۰۰۰ درهم. گواهی اجاری را همراه ببرید — به قرارداد ثبت نشده رسیدگی نمی شود — به علاوه قرارداد، اخطارها و سابقه پرداخت. پرونده با مدارک مرتب سریع جلو می رود.