زيادة الإيجار في دبي: قاعدة التسعين يوما والتجديد وما يجوز للمالك طلبه قانونا

الحمايتان في فقرة واحدة

إطار الإيجارات في دبي — القانون 26 لسنة 2007 بتعديلات القانون 33 لسنة 2008 — يمنح كل تجديد حمايتين مستقلتين. الأولى: حجم أي زيادة يحده المرسوم 43 لسنة 2013 بشرائح تقرأ من مؤشر ريرا للإيجارات. والثانية: المادة 14 تلزم من يريد تعديل أي شرط في العقد، والإيجار منها، بإخطار الطرف الآخر قبل 90 يوما على الأقل من تاريخ الانتهاء، ما لم يتفق الطرفان على خلافه. فالزيادة الواقعة ضمن السقف لكن المعلنة متأخرة تسقط، والمعلنة في وقتها لكن فوق السقف تسقط أيضا.

لا تغيير في منتصف العقد

المادة 7 من القانون تقرر المبدأ بوضوح: عقد الإيجار الساري لا يجوز لأي من طرفيه إنهاؤه منفردا خلال مدته، وشروطه قائمة حتى نهايته. الإيجار الذي وقعت عليه هو الإيجار — لا يرفعه المالك في الشهر السابع، ولا يهجر المستأجر العقد في الشهر السابع، إلا باتفاق الطرفين أو بتحقق أحد أسباب الإخلاء المنصوصة في القانون.

قاعدة التسعين يوما بدقة

المادة 14 بصيغتها المعدلة بالقانون 33 لسنة 2008 تقول: إذا رغب أي من طرفي عقد الإيجار في تعديل أي من شروطه فعليه إخطار الطرف الآخر قبل ما لا يقل عن 90 يوما من تاريخ الانتهاء، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك. ثلاث تفاصيل تستحق قراءة ثانية: هي تشمل أي تعديل — الإيجار وجدول الدفع ومسؤولية الصيانة — لا المال وحده. وهي تعمل في الاتجاهين: المستأجر الطالب للتخفيض يستعمل المادة نفسها. والتسعون يوما تحسب رجوعا من تاريخ انتهاء العقد، لا من يوم فتحت الرسالة مصادفة.

كم يجوز أن تبلغ الزيادة

ذلك شأن المرسوم 43 لسنة 2013، ولا يتوقف إلا على مقدار انخفاض إيجارك الحالي عن متوسط المؤشر للوحدات المماثلة: ضمن 10% من المتوسط لا زيادة؛ أقل بـ11 إلى 20% حتى 5%؛ أقل بـ21 إلى 30% حتى 10%؛ أقل بـ31 إلى 40% حتى 15%؛ أقل بأكثر من 40% حتى 20%. والمرسوم يلزم كل مالك في الإمارة، بما في ذلك المناطق الحرة ومركز دبي المالي العالمي. ودليلنا لمؤشر الإيجارات يشرح الحاسبة بأمثلة محسوبة خطوة خطوة.

إن لم تتفقا

التجديد مفاوضة يحكمها القانون. المادة 13 تجيز لأي من الطرفين طلب تعديل الشروط أو مراجعة الإيجار عند التجديد — صعودا أو نزولا. فإن لم يتفقا جاز للجنة القضائية — اليوم مركز فض المنازعات الإيجارية — تحديد إيجار عادل، والمادة 9 ترسم معاييره: معايير ريرا لزيادات الإيجار، والظروف الاقتصادية العامة، وحالة العقار، وإيجار المثل في المنطقة نفسها. عمليا: رقم المؤشر هو الذي يحسم غالبا.

شروط الدفع التي يكملها القانون

حيثما سكت العقد عن طريقة الدفع، تضع المادة 12 القاعدة الاحتياطية: أربعة أقساط متساوية تدفع مقدما. عدا ذلك فعدد الشيكات وتواريخها حرة بالتفاوض — الشيك الواحد يشتري عادة سعرا أفضل، وكثرة الشيكات تشتري مرونة. وتضيف المادة 11 أن الإيجار يشمل مرافق المبنى — المسبح والنادي والمواقف — ما لم ينص العقد على خلافه.

إيجاري ليس اختياريا

المادة 4 توجب تسجيل كل إيجار لدى ريرا — ونظام التسجيل هو إيجاري — والمحاكم والجهات الحكومية لا تنظر دعوى ناشئة عن عقد غير مسجل. وهذا سيف ذو حدين: لا يرفع المالك دعوى إخلاء على عقد غير مسجل، ولا يطعن المستأجر في زيادة عليه. التسجيل يكلف نحو 177.75 درهما عبر تطبيق Dubai REST أو نحو 220 درهما في مراكز الطباعة، وعمليا يتولاه المستأجر غالبا لأن تفعيل ديوا يتطلبه.

حين يتجاوز الطلب السقف

1. 1احسب أرقامك على حاسبة مؤشر الإيجارات وسجل أقصى زيادة قانونية لوحدتك.
2. 2رد على المالك كتابيا قبل موعد التجديد: تقبل التجديد بالرقم القانوني، مستندا إلى المرسوم 43 لسنة 2013 ونتيجة المؤشر.
3. 3احتفظ بإخطار المالك وشهادة إيجاري ونتيجة الحاسبة معا — فهذه هي القضية كلها.
4. 4إن أصر المالك فارفع الأمر إلى مركز فض المنازعات الإيجارية. الرسم 3.5% من الإيجار السنوي بحد أدنى 500 درهم وأقصى 20,000 درهم، ونزاعات التجديد المبنية على المؤشر تحسم سريعا عادة.
5. 5واصل دفع الإيجار كالمعتاد أثناء نظر الدعوى — المادة 31 تقول إن الدعوى القائمة لا تعلق واجب الدفع أبدا.