الإخلاء في دبي: قاعدة الاثني عشر شهرا وكل الأسباب القانونية كاملة

قائمتان وساعتان

المادة 25 من القانون 26 لسنة 2007، بصيغتها المعدلة بالقانون 33 لسنة 2008، تقسم الإخلاء إلى حالتين. أثناء الإيجار لا يطلب المالك الإخلاء إلا لسبب — تسعة أسباب محددة معظمها من فعل المستأجر نفسه. وعند نهاية العقد ينحصر الإخلاء في أربعة أسباب تتعلق بالعقار ذاته، وكل منها يتطلب إخطارا قبل اثني عشر شهرا على الأقل من موعد الإخلاء. وفي الحالتين يجب أن يمر الإخطار عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجل — فالرسالة النصية والبريد الإلكتروني والمكالمة ليست إخطار إخلاء.

أثناء الإيجار: الأسباب التسعة

• عدم الدفع: أن يتخلف المستأجر عن دفع الإيجار أو جزء منه خلال 30 يوما من مطالبة المالك الكتابية.
• التأجير من الباطن دون إذن: دون موافقة كتابية من المالك — ويطال الإخلاء المستأجر الفرعي أيضا وله الرجوع بالتعويض على المستأجر.
• استخدام العقار في نشاط غير قانوني أو مخل بالآداب.
• المحل التجاري المهجور: تركه دون شغل وبلا سبب مشروع 30 يوما متصلة أو 90 يوما في السنة.
• التغيير أو الضرر الخطر: تغييرات تهدد سلامة العقار بحيث يتعذر رده لأصله، أو ضرر عمدي أو بإهمال جسيم.
• الاستخدام المخالف للغرض المؤجر له، أو انتهاك أنظمة التخطيط والبناء واستعمال الأراضي.
• كون المبنى آيلا للسقوط، بإثبات بتقرير فني صادر عن بلدية دبي أو معتمد منها.
• أي إخلال آخر بالعقد أو القانون لا يصحح خلال 30 يوما من الإخطار الكتابي.
• هدم يقتضيه التطوير العمراني في الإمارة بتعليمات الجهات الحكومية.

عند الانتهاء: أربعة أسباب واثنا عشر شهرا

حين ينتهي العقد، لا يستند المالك الراغب في استرداد عقاره إلا إلى أربعة أسباب: هدم أو أعمال بناء تمنع الانتفاع، بتراخيص مستوفاة؛ أو ترميم شامل يتعذر تنفيذه والمستأجر في العقار، بتقرير فني معتمد من البلدية؛ أو استرداد العقار لسكن المالك شخصيا أو أقاربه من الدرجة الأولى — مع إثبات أنه لا يملك بديلا مناسبا؛ أو رغبة المالك في بيع العقار. وفي كل منها يجب أن يبلغ المستأجر بالأسباب كتابة قبل اثني عشر شهرا على الأقل من موعد الإخلاء، عبر الكاتب العدل أو بالبريد المسجل.

السكن الشخصي مشروط

سبب السكن الشخصي هو الأكثر ادعاء والأكثر شروطا. على المالك إثبات أنه لا يملك عقارا بديلا مناسبا. وبموجب المادة 26، العقار المسترد بهذا السبب لا يؤجر لغير المستأجر سنتين — وثلاثا لغير السكني — ما لم يقصر مركز فض المنازعات الإيجارية المدة. فإن عاد البيت إلى سوق الإيجار مبكرا حق للمستأجر المخلى طلب التعويض.

بيع العقار لا يخرجك

المادة 28 قصيرة وحاسمة: انتقال الملكية لا يمس الإيجار. يدخل المشتري في العقد كما هو، إلى نهايته وبشروطه. والبيع لا يوصل إلى الإخلاء إلا من الطريق الطويل — إخطار موثق باثني عشر شهرا بسبب البيع من المالك، أو إخطار من المالك الجديد بسبب قانوني آخر. عبارة «بعت الشقة وأمامك شهر» لا وجود لها في قانون دبي.

من يصون ماذا، والوديعة

يسلم المالك العقار بحالة جيدة ويتحمل الصيانة وإصلاح الخلل أثناء الإيجار ما لم يوزعها العقد خلاف ذلك — ولا يجوز له تغيير في العقار يفسد الانتفاع به. ويدفع المستأجر في مواعيده ويحافظ على المأجور كملكه ولا يجري تعديلا دون إذن ويعيده كما تسلمه، عدا الاستهلاك المعتاد. ووديعة الضمان في المادة 20 ضامنة لهذا الرد: على المالك أن يعيدها، أو ما بقي منها بعد إصلاحات موثقة، عند النهاية. والتحسينات الثابتة تبقى ما لم يتفق على غيره.

خطوط لا يجوز للمالك تجاوزها

المادة 34 تحظر قطع خدمات العقار — الكهرباء والماء والدخول — أو أي إعاقة أخرى لانتفاع المستأجر، مهما كان الخلاف. ومن واجهها فليثبت الواقعة في مركز شرطة المنطقة ثم يطالب بالتعويض أمام مركز فض المنازعات الإيجارية. وللمستأجر قاعدة مقابلة في المادة 31: دعوى الإخلاء المنظورة لا تعلق واجب دفع الإيجار أبدا.

أين تذهب المنازعات

كل نزاع بين مالك ومستأجر في دبي يذهب إلى مركز فض المنازعات الإيجارية في دائرة الأراضي والأملاك، المنشأ بالمرسوم 26 لسنة 2013. رسم القيد 3.5% من الإيجار السنوي بحد أدنى 500 درهم وأقصى 20,000 درهم. أحضر شهادة إيجاري — فالعقد غير المسجل لا ينظر — مع العقد والإخطارات وسجل الدفع. والقضايا الموثقة جيدا تمضي سريعا.