两份清单，两套时钟
2007年第26号法律第25条经2008年第33号法律修订后，把驱逐分成两种情形。在租期内，房东只能有因驱逐——共九项具体理由，其中多数源于租客自身的行为。在合同届满时，驱逐仅限于四项与房产本身有关的理由，且每一项都必须在驱逐日期前至少十二个月发出通知。两种情形下，通知都必须经由公证处或以挂号信送达——短信、电子邮件或一通电话都不构成驱逐通知。
租期内：九项理由
- 拖欠租金：租客在房东发出书面催告后30天内仍未支付租金或其中一部分。
- 未经许可转租：租客未取得书面同意即行转租——此时驱逐效力也及于次承租人，次承租人可向租客索赔。
- 将房产用于非法或有伤风化的用途。
- 商铺闲置：无正当理由连续30天空置，或一年内累计空置90天。
- 危险改造或损坏：致使房产损毁至无法修复的改动，或故意及重大过失造成的损坏。
- 违背租赁约定用途使用，或违反规划、建筑及土地用途法规。
- 建筑物存在倒塌危险，并有迪拜市政厅出具或认可的技术报告为证。
- 其他违反合同或法律的行为，在书面通知后30天内仍未纠正。
- 根据政府指令，因酋长国发展规划需要而必须拆除。
合同届满时：四项理由与十二个月
合同结束时，想收回房产的房东只能依据四项理由：一是已取得许可、致使无法继续居住的拆除或施工工程；二是彻底到无法在租客居住状态下进行的翻新，须有市政厅认可的技术报告为证；三是收回房屋供业主本人或一级亲属自用——须证明业主名下没有其他合适的房产；四是出售房产。对于其中每一项，租客都必须在驱逐日期前至少十二个月，通过公证处或挂号信收到书面理由说明。
自用理由附带条件
自用是被援引最多、也是附加条件最多的理由。业主必须证明自己名下没有其他合适的房产。而根据第26条，一旦以该理由收回房产，两年内不得再出租给他人——非住宅房产为三年——除非租赁纠纷中心缩短该期限。如果房屋提前重新出现在租赁市场上，被驱逐的租客有权索赔。
房产被卖掉了，你不必搬走
第28条简短而绝对：所有权转移不影响租赁关系。买方按原样承继合同，直至合同期满，条款不变。出售房产要通向驱逐，只能绕远路走完整程序——业主以出售为由送达十二个月的公证通知，或者新业主以某项合法理由自行送达通知。「我把房子卖了，你一个月内搬走」这句话在迪拜没有任何法律效力。
谁负责维护，以及押金
房东须以良好状态交付房产，并在租期内承担维护与瑕疵修缮责任，除非合同另有分配——且不得以任何有损使用的方式改动房产。租客须按时付款，像对待自己的家一样爱护房屋，未经许可不作改动，并在退租时按接收时的状态归还，正常损耗除外。第20条规定的保证金正是为担保这一归还义务而存在：房东须在租期结束时退还押金，或退还扣除有凭证的维修费用后的余额。固定装修部分除另有约定外留归房产。
房东绝不可逾越的红线
第34条禁止切断房产的各项服务——电力、供水、出入通道——或以其他方式妨碍租客使用，无论双方存在何种纠纷。遇到这种情况，租客应先到当地警察局报案备案，再到租赁纠纷中心索赔。第31条则对租客设有对应的规则：正在审理的驱逐案件绝不免除继续支付租金的义务。
纠纷去哪里解决
迪拜所有房东与租客之间的纠纷，都归迪拜土地局下设的租赁纠纷中心管辖，该中心依2013年第26号法令设立。立案费用为年租金的3.5%，最低500迪拉姆，最高20,000迪拉姆。请携带Ejari登记证明——未登记的合同不予受理——以及合同、各项通知和付款记录。材料齐全的案件推进得很快。
房东说他儿子要搬进来住，能把我赶走吗？
只能在你的合同期满时，只能通过公证处或挂号信提前十二个月发出书面通知，并且他必须证明自己名下没有其他合适的房产。一级亲属符合条件——但如果房屋在两年内重新出租，你可以到租赁纠纷中心索赔。
我收到了通过电子邮件发来的驱逐通知。时钟开始走了吗？
没有。法律要求驱逐通知须经公证处或以挂号信送达。任何其他渠道都不构成有效通知，十二个月也就尚未开始计算。
在打驱逐官司期间，我可以停付租金吗？
不可以。第31条规定付款义务在整个案件期间持续存在，直至判决及其执行完毕。拒付租金等于把租期内最容易证明的那一项驱逐理由拱手交给房东。
楼要拆了，我能得到什么？
第29条赋予你优先迁回重建或翻新后房产的权利，租金按法律规定的公平租金标准确定，前提是你在收到通知后30天内行使该权利。
我的租金支票有一次跳票，会被立刻驱逐吗？
不会。构成理由的是在房东正式书面催告后30天内仍未付款。在这个窗口期内付清，该理由即告消失。
本文为一般性信息，不构成法律或财务建议。相关规定会变化——决策前请向专业人士确认您的具体情况。
